La question de l’installation de volets dans les logements locatifs suscite régulièrement des interrogations légitimes entre bailleurs et locataires. Cette problématique révèle un enjeu complexe où se mêlent obligations légales, considérations pratiques et aspects financiers. Alors que certains propriétaires considèrent les volets comme un simple élément de confort, les locataires y voient souvent une nécessité pour leur sécurité et leur bien-être quotidien. La législation française, riche en nuances, apporte des réponses précises selon le type de location et les circonstances particulières de chaque situation.
Cadre juridique des équipements de protection solaire dans les baux d’habitation
Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et liste des équipements obligatoires
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 établit le cadre fondamental des obligations du bailleur concernant l’état du logement mis en location. Ce texte de référence précise que le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Cependant, la liste des équipements obligatoires ne mentionne pas explicitement les volets parmi les éléments indispensables à la décence du logement.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 complète cette disposition en définissant les caractéristiques techniques d’un logement décent. Ce texte réglementaire énumère les installations essentielles : alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, installation électrique conforme, système de chauffage adapté. Les volets n’apparaissent pas dans cette liste exhaustive, confirmant leur statut d’équipement non obligatoire dans des conditions ordinaires.
Distinction entre éléments d’habitabilité et équipements de confort selon le code civil
Le Code civil opère une distinction fondamentale entre les éléments constitutifs de l’habitabilité et les équipements relevant du confort. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toutes espèces et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Cette obligation porte sur les éléments structurels et les installations indispensables au fonctionnement normal du logement.
Les volets, selon cette classification juridique, relèvent traditionnellement des équipements de confort plutôt que des éléments d’habitabilité. Cette catégorisation explique pourquoi leur installation n’est pas une obligation légale générale pour le propriétaire. Toutefois, cette règle connaît des exceptions importantes lorsque les circonstances particulières du logement rendent leur présence nécessaire à la sécurité ou à la jouissance normale des lieux.
Jurisprudence de la cour de cassation sur les volets roulants et battants
La jurisprudence de la Cour de cassation a précisé les contours de l’obligation d’installation de volets dans certaines situations spécifiques. L’arrêt de la Cour d’appel d’Angers du 5 avril 2011 confirme le principe selon lequel le bailleur n’est pas légalement tenu d’installer des volets, sauf circonstances particulières. Cette décision fait référence aux critères de décence définis par le décret de 2002, qui ne comprennent pas explicitement cette obligation.
La jurisprudence reconnaît néanmoins que l’installation de volets peut devenir obligatoire lorsque la sécurité du locataire ou sa capacité à obtenir une assurance habitation est compromise.
La Cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 2 mars 1990, illustre parfaitement cette exception. Elle a contraint un bailleur à installer des volets sur un logement situé au rez-de-chaussée, l’assureur du locataire exigeant cette protection pour couvrir les risques de cambriolage. Cette décision démontre que les exigences assurantielles peuvent créer une obligation indirecte d’installation pour le propriétaire.
Réglementation thermique RT 2012 et impact sur les obligations locatives
La réglementation thermique RT 2012, bien qu’elle ne concerne directement que les constructions neuves, influence progressivement les standards d’équipement des logements locatifs. Cette réglementation reconnaît le rôle des volets dans la performance énergétique globale du bâtiment, particulièrement pour la protection solaire estivale et l’isolation renforcée hivernale. Les volets contribuent significativement à réduire les consommations d’énergie, un enjeu devenu central dans le secteur locatif.
La nouvelle réglementation environnementale RE 2020, applicable depuis 2022, renforce cette tendance en valorisant les équipements participant à l’efficacité énergétique. Même si elle ne rend pas les volets obligatoires, cette évolution réglementaire pousse les propriétaires à considérer leur installation comme un investissement d’avenir, notamment face aux futures interdictions de location des passoires énergétiques.
Typologie des systèmes de fermeture et leurs implications contractuelles
Volets battants traditionnels et responsabilité d’entretien selon l’article 1754 du code civil
Les volets battants traditionnels, qu’ils soient en bois, PVC ou aluminium, constituent la forme la plus courante d’équipement de protection des ouvertures. Leur installation et leur entretien soulèvent des questions spécifiques concernant la répartition des responsabilités entre propriétaire et locataire. L’article 1754 du Code civil établit une distinction claire entre les réparations locatives, à la charge du locataire, et les grosses réparations incombant au propriétaire.
Pour les volets battants, l’entretien courant relève généralement du locataire : graissage des gonds, nettoyage régulier, remplacement des petites pièces d’usure comme les targettes ou les espagnolettes. En revanche, les réparations importantes telles que le remplacement de volets détériorés par les intempéries ou la réfection de la peinture suite à un écaillage naturel restent à la charge du propriétaire. Cette répartition, codifiée par le décret du 26 août 1987, vise à maintenir l’équilibre contractuel entre les parties.
Volets roulants électriques et clauses spécifiques dans les contrats de location
Les volets roulants électriques nécessitent une approche contractuelle particulière en raison de leur complexité technique et de leur coût d’entretien plus élevé. Ces équipements comportent des éléments mécaniques et électroniques sophistiqués : moteur, système de commande, dispositifs de sécurité. Leur maintenance requiert souvent l’intervention de professionnels spécialisés, ce qui influence la répartition des responsabilités financières.
Les contrats de location incluant des volets roulants motorisés doivent prévoir des clauses spécifiques concernant leur entretien et leur réparation. Les pannes électroniques , les dysfonctionnements du moteur ou les problèmes de programmation dépassent généralement le cadre de l’entretien locatif standard. Les propriétaires avisés souscrivent souvent des contrats de maintenance préventive pour ces équipements, garantissant leur bon fonctionnement tout en maîtrisant les coûts de réparation.
Stores extérieurs et brise-soleil orientables : statut juridique particulier
Les stores extérieurs et brise-soleil orientables occupent une position juridique particulière dans la hiérarchie des équipements de protection solaire. Ces dispositifs, plus sophistiqués que les volets traditionnels, sont souvent considérés comme des éléments d’amélioration du confort plutôt que comme des équipements de base. Leur installation représente généralement un investissement significatif pour le propriétaire, qui peut justifier une majoration locative selon l’article 17-1 de la loi de 1989.
Le statut de ces équipements varie également selon leur mode de fixation et leur intégration architecturale. Les brise-soleil fixes, intégrés à la structure du bâtiment, sont généralement considérés comme des éléments immobiliers dont l’entretien lourd incombe au propriétaire. Les stores amovibles ou rétractables peuvent faire l’objet d’un traitement contractuel différent, notamment concernant leur entretien et leur remplacement.
Persiennes méditerranéennes et volets à jalousies : spécificités régionales
Les persiennes méditerranéennes et volets à jalousies constituent des équipements traditionnels dans certaines régions françaises, particulièrement dans le Sud où la protection solaire revêt une importance accrue. Ces dispositifs, caractérisés par leurs lames orientables et leur esthétique particulière, bénéficient parfois d’un statut spécial dans les zones protégées ou les secteurs sauvegardés où leur présence contribue à l’harmonie architecturale locale.
Leur entretien présente des spécificités techniques liées à la multiplicité des lames mobiles et à leurs mécanismes d’orientation. La maintenance préventive de ces équipements nécessite un savoir-faire particulier pour préserver leur fonctionnement optimal et leur durabilité face aux conditions climatiques souvent exigeantes des régions méditerranéennes.
Obligations différentielles selon la nature du logement loué
Logements sociaux HLM et référentiel technique de l’union sociale pour l’habitat
Les logements sociaux HLM sont soumis à des standards techniques spécifiques définis par l’Union sociale pour l’habitat. Ce référentiel, plus exigeant que la réglementation générale, intègre souvent l’installation de volets ou de dispositifs équivalents dans les spécifications techniques minimales. Cette approche reflète la volonté d’offrir un niveau de confort et de sécurité satisfaisant aux locataires du parc social, malgré des loyers modérés.
Les organismes HLM considèrent généralement que les volets contribuent significativement au confort thermique et à la sécurité des logements. Leur installation systématique permet également de réduire les consommations énergétiques, objectif prioritaire dans la gestion du parc social. Cette politique s’inscrit dans une démarche globale de qualité de service et de maîtrise des charges pour les locataires.
Locations meublées et inventaire détaillé des équipements de protection solaire
Les locations meublées sont soumises à des obligations spécifiques concernant les équipements de protection solaire, particulièrement dans les chambres. Le décret du 31 juillet 2015 impose la présence d’un « système d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil ». Cette obligation peut être satisfaite par des volets ou, à défaut, par des rideaux occultants adaptés.
Cette exigence légale transforme l’installation de dispositifs d’occultation en obligation contractuelle pour les locations meublées, contrairement aux locations vides où ils restent optionnels.
L’inventaire mobilier annexé au contrat de location meublée doit détailler précisément les équipements de protection solaire présents dans le logement. Cette description exhaustive permet d’éviter les litiges ultérieurs concernant l’état et le fonctionnement de ces équipements. Les propriétaires doivent s’assurer que les dispositifs d’occultation sont fonctionnels et adaptés aux dimensions des ouvertures.
Résidences étudiantes CROUS et standards minimaux d’équipement
Les résidences étudiantes gérées par les CROUS appliquent des standards minimaux d’équipement qui incluent généralement des dispositifs de protection solaire adaptés. Ces établissements, accueillant une population jeune souvent sensible aux questions de confort et de sécurité, privilégient l’installation de volets roulants ou de stores occultants dans les chambres et studios.
La spécificité de ce secteur réside dans la recherche d’un équilibre entre fonctionnalité, durabilité et coût de maintenance. Les équipements choisis doivent résister à une utilisation intensive tout en restant simples d’entretien. Cette contrainte oriente souvent le choix vers des volets roulants manuels ou des stores robustes, écartant les solutions trop sophistiquées ou fragiles.
Responsabilités du bailleur versus locataire en matière de volets
La répartition des responsabilités entre bailleur et locataire concernant l’entretien et la réparation des volets suit les principes généraux du droit locatif français. Le décret du 26 août 1987 établit une liste précise des réparations locatives, incluant certains aspects de l’entretien des volets. Le locataire assume la responsabilité du graissage des mécanismes, du nettoyage régulier et du remplacement des petites pièces d’usure comme les cordons de tirage ou les sangles.
Le propriétaire conserve la charge des réparations importantes et du remplacement des volets défectueux. Cette responsabilité s’étend aux interventions consécutives à la vétusté, aux dégâts causés par les intempéries ou aux dysfonctionnements majeurs des mécanismes. La frontière entre entretien locatif et réparation propriétaire peut parfois générer des litiges, notamment pour les volets roulants électriques dont les pannes peuvent avoir diverses origines.
L’état des lieux d’entrée et de sortie joue un rôle crucial dans la détermination des responsabilités. Un descriptif précis de l’état et du fonctionnement des volets permet d’éviter les contestations ultérieures. Les propriétaires avisés font procéder à un test complet des mécanismes en présence du locataire, documentant photographiquement les éventuels défauts constatés.
La jurisprudence tend à interpréter restrictivement la notion d’entretien locatif concernant les volets, particulièrement pour les équipements motorisés. Les tribunaux considèrent généralement que les réparations nécessitant des compétences techniques spécialisées dépassent le cadre des obligations du locataire. Cette tendance protège les locataires contre des charges excessives tout en responsabilisant les propriétaires sur le choix et la maintenance des équipements installés.
Contentieux locatif et recours juridiques liés aux équipements de fermeture
Les litiges concernant les vo
lets relatifs aux volets peuvent survenir à différents stades de la relation locative, depuis la signature du bail jusqu’à la restitution du logement. Les contestations portent généralement sur l’installation, l’entretien ou le remplacement de ces équipements, soulevant des questions complexes de répartition des responsabilités et de qualification juridique des dispositifs concernés.
Le refus d’un propriétaire d’installer des volets peut faire l’objet d’un recours juridique dans certaines circonstances spécifiques. Le locataire doit démontrer que l’absence de ces équipements compromet sa sécurité ou l’habitabilité normale du logement. Les critères déterminants incluent la localisation du logement (rez-de-chaussée, quartier sensible), les exigences de l’assurance habitation ou les conditions climatiques particulières nécessitant une protection solaire renforcée.
La procédure contentieuse débute généralement par une mise en demeure adressée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette démarche doit préciser les fondements juridiques de la demande et les préjudices subis par l’absence de volets. En cas de refus ou d’absence de réponse dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation avant d’engager une procédure judiciaire devant le tribunal des contentieux de la protection.
Les tribunaux apprécient au cas par cas la nécessité d’installation de volets, en tenant compte des circonstances locales et des standards de confort raisonnablement exigibles dans la région concernée.
Les litiges concernant l’entretien et la réparation des volets existants représentent une part significative des contentieux locatifs. La frontière entre réparation locative et charge propriétaire génère fréquemment des désaccords, particulièrement pour les volets roulants électriques dont les pannes peuvent avoir des origines multiples. L’expertise technique devient alors nécessaire pour déterminer si la défaillance résulte d’un défaut d’entretien du locataire ou d’une usure normale incombant au propriétaire.
Évolution réglementaire et transition énergétique des logements locatifs
L’évolution du cadre réglementaire français intègre progressivement les enjeux de transition énergétique dans les obligations locatives, transformant la perception des volets et autres dispositifs de protection solaire. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 renforce les exigences de performance énergétique des logements mis en location, créant un contexte favorable à la généralisation des équipements d’occultation comme outils d’optimisation thermique.
Le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), devenu opposable depuis juillet 2021, valorise explicitement les volets dans le calcul des consommations prévisionnelles. Cette prise en compte technique modifie l’équation économique pour les propriétaires, qui peuvent désormais justifier l’installation de volets par leur contribution à l’amélioration du classement énergétique du bien. Cette évolution réglementaire transforme progressivement ces équipements d’option de confort en investissement patrimonial stratégique.
L’interdiction progressive de location des passoires énergétiques, effective depuis 2023 pour les logements classés G+ consommant plus de 450 kWh/m²/an, accentue cette tendance. Les propriétaires de logements mal classés doivent engager des travaux de rénovation énergétique, parmi lesquels l’installation de volets performants constitue souvent une solution techniquement simple et financièrement accessible pour améliorer les performances globales.
Les dispositifs d’aide à la rénovation énergétique, notamment MaPrimeRénov’ et les certificats d’économies d’énergie (CEE), peuvent financer partiellement l’installation de volets isolants dans le cadre de bouquets de travaux. Cette opportunité financière encourage les propriétaires bailleurs à anticiper les futures exigences réglementaires en équipant leurs biens de dispositifs de protection solaire performants.
L’harmonisation européenne des standards énergétiques, à travers la directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB), influence également l’évolution du cadre français. Les futures révisions réglementaires pourraient intégrer des exigences plus strictes concernant la protection solaire estivale, particulièrement dans le contexte du réchauffement climatique et de la multiplication des épisodes caniculaires. Cette perspective incite les acteurs du secteur locatif à anticiper ces évolutions en généralisant l’installation de volets adaptés.
La digitalisation des équipements de fermeture, avec le développement des volets connectés et automatisés, ouvre de nouvelles perspectives d’optimisation énergétique. Ces technologies permettent une gestion fine de l’apport solaire et de la ventilation naturelle, contribuant significativement à la réduction des consommations de chauffage et de climatisation. Leur intégration dans les logements locatifs nécessitera l’adaptation des contrats de bail et des répartitions de charges, particulièrement concernant la maintenance des systèmes informatiques embarqués.
L’évolution sociétale vers une plus grande sensibilité environnementale transforme également les attentes des locataires, qui intègrent désormais les performances énergétiques dans leurs critères de choix. Les propriétaires proposant des logements équipés de volets performants bénéficient d’un avantage concurrentiel sur le marché locatif, justifiant potentiellement des loyers légèrement supérieurs et réduisant les périodes de vacance locative.