Le Home Staging est de plus en plus important dans la vente de biens immobiliers. L'atmosphère de mise en scène chaleureuse peut offrir un réel avantage concurrentiel sur le marché très concurrentiel de l'immobilier. Un aperçu des coûts, des conseils et des avantages du Home Staging.

Le home staging crée une atmosphère chaleureuse qui suscite l'intérêt émotionnel de l'acheteur potentiel et vise à l'encourager à acheter. La vente d'un bien immobilier coûte du temps et des nerfs. Si vous préférez passer votre temps d'une autre manière, le home staging peut accélérer considérablement le processus de vente et vous aider à obtenir un meilleur prix.

Qu'est-ce que le Home Staging ?

Le terme Home Staging vient de la langue anglaise. "Home" signifie la maison ou le foyer, "staging" signifie la scène. Autrement dit, cela peut être traduit par "mise en scène". Le Home Staging utilise du mobilier - éventuellement même loué - et un concept de couleurs et d'éclairage adapté au groupe cible, comme un décor de théâtre ou une vitrine. Cela crée un lien émotionnel avec les acheteurs potentiels dès le visionnage, les encourageant ainsi à acheter.

Le Home Staging a été développé dans les années 1970 par l'agent immobilier américain Barbara Schwarz comme un service de promotion des ventes de biens immobiliers. Entre-temps, le concept s'est répandu dans le monde entier. Ces dernières années, le Home Staging est également devenu de plus en plus important en Allemagne et est de plus en plus utilisé dans la vente de biens immobiliers. "Le home staging n'augmente pas la valeur d'une propriété, c'est simplement une question de valeur ajoutée perçue par le groupe cible", déclare Annette Hogan, experte en home staging et deuxième présidente de la Société allemande de home staging et de décoration.

Le Home Staging ne sert en aucun cas à dissimuler des défauts structurels. Le bien à vendre doit être en bon état, ou, selon l'obligation de divulgation du vendeur, les défauts doivent être signalés. Un acheteur pourrait autrement exercer son droit de faire réparer les défauts par le vendeur. Outre la situation juridique, il s'agit d'un code d'honneur pour les membres de la DGDR de ne pas cacher sciemment des défauts de construction.

Le bon équipement pour un espace optimisé

Le contexte de l'optimisation des ventes grâce à un équipement approprié est qu'environ vingt pour cent des gens ont du mal à imaginer une pièce vide meublée, explique M. Hogan. Le manque d'imagination des clients potentiels rend difficile l'établissement d'une relation avec l'objet. Or, c'est précisément ce lien qui conduit à la vente. Bien que la vente d'un bien immobilier soit rationnelle, dans la plupart des cas, l'acheteur potentiel est préoccupé par un futur logement pour lui-même et sa famille. La recherche d'une maison à soi a donc une composante émotionnelle. Les experts supposent que dans la plupart des cas, la décision d'acheter est prise de manière émotionnelle dans le subconscient.

En général, une propriété ne fait pas bonne impression si elle est mise en vente trop longtemps sans succès, elle est alors considérée comme "brûlée". Les acheteurs potentiels peuvent être méfiants et se demander ce qui ne va pas avec une maison si elle ne peut être vendue pendant longtemps, et dans le pire des cas, ils peuvent ne pas être intéressés eux-mêmes dès le départ.

Avantages du home staging dans la vente de biens immobiliers

Outre les critères immuables, tels que la localisation d'un bien ou sa taille, une présentation réussie et l'accent mis sur les avantages ont une influence positive significative sur le comportement d'achat. "Le home staging peut générer jusqu'à quinze pour cent de revenus supplémentaires grâce à la valeur ajoutée perçue", explique M. Hogan. Selon les statistiques de la DG RH, la durée de l'ensemble du processus de vente qui peut être attendue ici est en moyenne d'environ trois mois ou moins.

Un autre avantage est que le home staging permet d'occuper les pièces d'une certaine manière et donc d'influencer l'intérêt des acheteurs potentiels. Cela est particulièrement important si l'acheteur veut atteindre un certain groupe cible.

Si, par exemple, une famille doit acheter la propriété, le vendeur peut marquer des points avec une chambre d'enfant magnifiquement meublée. Annette Hogan explique que c'est précisément cette mise en scène qui fait apparaître clairement le potentiel de la propriété aux acheteurs potentiels, qui décident ensuite de l'acheter. Souvent, il y a plusieurs offres d'achat, qui augmentent ensuite le prix de vente. Cependant, il y a une chose à garder à l'esprit : Plus la présentation est neutre, plus les différentes parties intéressées sont abordées, ce qui augmente le nombre d'acheteurs potentiels.

Grâce au home staging professionnel, il est également possible de prendre des photos attrayantes de la propriété, qui peuvent ensuite être intégrées dans l'exposé. Des images significatives permettent aux intéressés de se faire une idée précise du bien à l'avance. Des enquêtes plus qualifiées promettent des rendez-vous de visionnage plus efficaces, ce qui signifie un gain de temps. Du temps que, soit dit en passant, non seulement le vendeur et l'agent gagnent, mais aussi l'acheteur potentiel peut gagner dans certaines circonstances, puisque les visites infructueuses sont considérablement réduites par le home staging.

Conseils pour un home staging réussi

Comme on le sait, il n'y a pas de seconde chance pour une première impression. Grâce au home staging, une propriété peut laisser une impression durable. Ces recommandations de base permettent de promouvoir le succès souhaité :

Soutenir l'imagination spatiale

Des suggestions neutres d'ameublement donnent à l'intéressé une idée de la vie dans la propriété. L'imagination n'est pas restreinte, mais on se rend compte des conditions réelles de la pièce, car une pièce vide semble généralement plus petite qu'elle ne l'est, selon M. Hogan. Le canapé existant et une petite table avec une coupe de fruits invitent le spectateur à rester et à ne pas se laisser aller à des fantasmes. L'acheteur est ainsi encouragé à prendre une décision d'achat plus rapide. Même dans des situations difficiles, comme une niche ou des pentes de toit très profondes, le Home Staging peut offrir des suggestions de solutions pendant le visionnage.

Le bon aménagement des meubles

Pour le home staging, on peut utiliser le mobilier existant ou un mobilier de location pour une propriété encore habitée. Il est important que le mobilier soit neutre. Dans le cas de biens immobiliers habités, les meubles superflus doivent être enlevés de manière à ce que la taille de la pièce soit clairement visible. Il pourrait être stocké pour une courte période ou être installé ailleurs. Moins, c'est plus. La surcharge des surfaces livrées irait clairement à l'encontre de l'effet recherché. Dans le cas de biens hérités, il est souvent nécessaire de vider le mobilier. Par la suite, le home staging proprement dit peut avoir lieu.

L'ordre et la propreté

Qu'il s'agisse de biens inoccupés, hérités ou habités : l'ordre et la propreté sont prioritaires. Dans une propriété inoccupée, par exemple, le balayage ou le nettoyage des fenêtres doit être effectué régulièrement afin que la lumière naturelle puisse entrer en abondance. En cas d'utilisation de meubles de location, la poussière doit être essuyée régulièrement.

Dans le cas d'une propriété habitée, votre propre maison doit être considérée objectivement. Le nettoyage est particulièrement important ici. La vaisselle sale ou même celle de la veille, une armoire débordante ou divers flacons de douche et de shampoing sur le bord de la baignoire ne font pas bonne impression. Il est tout aussi important que les pièces soient ventilées ; l'air étouffant ou l'odeur du dernier repas n'est pas très accueillant. Trop de petites réparations nécessaires qui attirent l'attention au premier coup d'œil donnent l'impression qu'il y a beaucoup de travail à faire avant de se sentir à l'aise.

Un éclairage authentique et pénétrant

La luminosité étant l'un des critères les plus importants pour de nombreux acheteurs potentiels, il convient d'accorder une attention particulière aux fenêtres et à un éclairage adéquat lors de la mise en scène d'une maison. Cela signifie que les fenêtres doivent être nettoyées, les volets relevés et la vue dégagée. La lumière appropriée aux différents types de pièces combine l'espace de vie en une performance globale. La lumière chaude est particulièrement adaptée aux salons et aux chambres à coucher car elle crée une atmosphère de bien-être et de détente. Une lumière plus neutre et plus froide peut également être utilisée dans les bureaux, les cuisines, les salles de bains et les couloirs.

Avec une lampe appropriée et un simple fauteuil, un coin sombre peut rapidement devenir un coin de lecture accueillant. Les avantages spatiaux, tels que les hauts plafonds, sont mis en scène par des rideaux au sol ou des lampes à suspension basse.

La dépersonnalisation

Le home staging est également possible pour les propriétés habitées. Ici, la vue neutre de sa propre maison est particulièrement importante afin de fournir une surface de projection libre suffisante pour l'imagination de l'acheteur. Les objets personnels tels que les photos de famille, les jouets pour enfants ou les accessoires pour animaux doivent être retirés. Il en va de même pour les meubles de conception inhabituelle, ainsi que pour le mobilier et la décoration religieux ou politique. "Un acheteur ne veut pas voir la vie des autres, mais l'avenir de sa propre famille", explique M. Hogan. Dans le cas d'une propriété héritée, si le home staging n'est pas financièrement viable, il est conseillé d'offrir la propriété vide plutôt qu'avec les reliques des générations passées.

Concept général

Le home staging est plus qu'une simple décoration : un concept global cohérent englobe tous les domaines. Cela comprend également la zone extérieure, le jardin ou l'escalier. Les haies ou les arbres doivent-ils être coupés ? La maison d'été vieillit-elle ? À quoi ressemble la zone d'entrée ? Il convient de coordonner non seulement l'extérieur et l'intérieur, le jardin, l'escalier, mais aussi le choix des couleurs, l'éclairage, les revêtements de sol, l'équipement et la décoration. Les grandes pauses de style d'une pièce à l'autre ne semblent pas uniformes et créent un sentiment de malaise.

"Chaque pièce a une fonction, quelle que soit sa taille", explique M. Hogan. Si seules quelques pièces sont meublées, le sentiment positif qui s'est installé dans les autres pièces disparaît immédiatement. En outre, la question peut se poser de savoir pourquoi certaines chambres sont meublées et s'il y a là quelque chose à quoi se soustraire, souligne l'expert. L'unité créée par le Home Staging crée une harmonie, les pièces sont reliées entre elles et les craintes de seuil que l'acheteur peut avoir concernant le prix d'achat sont réduites.

Les coûts et l'efficacité

Pour garantir que le home staging mène au succès souhaité, vous pouvez obtenir une aide professionnelle ou prendre en main la mise en œuvre avec un peu de savoir-faire.

Les coûts du home staging dépendent essentiellement de l'effort fourni, et il n'est donc pas possible de faire une déclaration générale à ce sujet. Les facteurs de coût possibles sont le déblaiement, l'utilisation de meubles et la décoration, les réparations ou l'entretien pendant le processus de vente. Le type de home staging a également une influence sur les coûts. Une offre complète est plus coûteuse que, par exemple, la mise en scène d'une journée pour les propriétés occupées. Selon l'effort à fournir, on peut s'attendre à des coûts de l'ordre de 1 à 3 % du prix de vente visé de manière réaliste en moyenne.

Une mise en scène quotidienne n'est utilisée que pour les propriétés habitées. À cette fin, les chambres sont préparées pour une journée et photographiées pour l'annonce immobilière. En attendant les rendez-vous de visite, les résidents peuvent continuer à utiliser leurs quatre murs comme d'habitude. Il est toutefois important que tout ressemble aux images de l'exposé promis lors du visionnage.

En général, on peut dire qu'un bon home staging est un investissement qui peut être rentable et qui se traduit souvent par un prix de vente plus élevé. Une question importante est de savoir s'il faut engager un professionnel pour le home staging ou prendre la vente en main.

Les avantages d'un home staging professionnel

Un home stager professionnel sait, grâce à son œil exercé, quels travaux doivent être effectués et comment ils peuvent être réalisés de manière rentable. Il a des contacts avec des entreprises de location de meubles et connaît les concepts de couleurs ou d'éclairage. Un autre avantage est le gain de temps par rapport à un Home Staging fait par soi-même. En plus des conseils et de l'équipement, les professionnels du home staging ou les agences de home staging proposent généralement des forfaits complets. Cela signifie qu'ils s'occupent du nettoyage, des réparations cosmétiques, du transport et éventuellement de l'inspection, c'est-à-dire qu'ils se rendent sur place pendant la phase de vente et, si nécessaire, nettoient, tondent ou aèrent la pelouse.

Si vous faites votre propre home staging, vous devez garder à l'esprit que la préparation de la propriété peut prendre beaucoup de temps et qu'il est nécessaire de comprendre un peu la décoration intérieure. Les meubles doivent être achetés ou loués, les murs peints ou les réparations effectuées. Il suffit de placer quelques meubles et d'installer une lampe - ce qui est généralement loin d'être suffisant.

Trouver un Home Stager

"En Allemagne, le home staging n'est pas un terme protégé", regrette M. Hogan. "c'est pourquoi nous, à l'association, la DGHR, accordons une si grande importance à la qualité de l'éducation". Bien que la DGHR offre la possibilité de suivre une formation solide avec un certificat IHK à Wiesbaden, il y a aussi des brebis galeuses dans cette industrie. Il existe de nombreux prestataires de séminaires plus ou moins réputés qui peuvent être complétés par un certificat de home stager.

En principe, n'importe qui peut créer sa propre entreprise de home staging. Il existe donc un large choix de home stagers sur le marché. Pour trouver un bon Stager et surtout un Stager adéquat, il est utile de demander des qualifications ou des objets de référence. Les courtiers ont souvent des contacts avec les home stagers avec lesquels ils travaillent plus souvent et qu'ils peuvent recommander. Certains agents immobiliers ont également des home stagers internes.

La coopération avec un spécialiste du home staging commence par un bilan commun. Le home staging est toujours adapté aux avantages de chaque propriété et au groupe cible. Il s'ensuit la planification d'un concept cohérent. Des services supplémentaires, tels que la tonte du gazon ou la location de meubles, peuvent être convenus dans le contrat avec le home stager.